Ông Nghĩa cho rằng, trong khi giá trị sử dụng của 1 miếng đất qua hàng chục năm cũng không thay đổi thì giá trị thị trường của nó đã tăng rất nóng và đây là vấn đề của thị trường bất động sản.

Tạp chí Nhịp sống thị trường ngày 16/04/2024 có bài viết đưa thông tin với tiêu đề: "Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa: Tôi mua nhà năm 1990 hết 56 triệu đồng, bây giờ người ta gạ 20 tỷ đồng mà bà xã không chịu bán". Với nội dung như sau:

Chiều 15/4, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội nghị Công bố báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý I/2024 & dự báo quý II/2024.

Tại hội nghị, TS Lê Xuân Nghĩa thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết từ năm 1990 tới giờ giá vàng ở Việt Nam tăng 30 lần, thế giới cũng tăng 30 lần. Trong cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản ở Mỹ đến nay tăng 100 lần, còn giá bất động sản ở Việt Nam tăng từ 100-400 lần.

Ông Nghĩa cho biết, điều đó cho thấy rằng đây là một trong những thị trường có tốc độ tăng trưởng nóng nhất, trong khi giá trị sử dụng không đổi. Một miếng đất 10m2 từ năm 1990 thì đến nay vẫn chỉ 10m2, nhưng tiền đổ vào thì rất lớn. Vì vậy, tiền là vấn đề rất gay go đối với thị trường này.

"Tôi nhớ tôi mua 1 căn nhà liền kề 100m2 năm 1990 hết 56 triệu đồng. Bây giờ người ta gạ mua 20 tỷ mà bà xã không chịu bán. Tốc độ tăng giá quá kinh khủng", ông Nghĩa nói.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho biết, qua khảo sát, có hàng nghìn dự án đang đắp chiếu nằm ở Hà Nội, lãng phí vô vàn đất đai và tài nguyên. Phần lớn trong số đó là do khó khăn về tài chính, còn lại là những khó khăn về thủ tục. Cho nên, tài chính đối với thị trường bất động sản là một vấn đề khá lớn.

Mấy năm gần đây chúng ta có một nguồn mới là nguồn trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều cái tập đoàn lớn của Việt Nam đã nhảy vào khu vực này. Thế nhưng do nhiều khó khăn nên rất nhiều tập đoàn trong số này gặp gặp khó khăn về thanh khoản.

Từ đầu năm đến giờ số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các tập đoàn bất động sản vượt xa của các ngân hàng thương mại, chiếm tới 80 % tổng số lượng trái phiếu được phát hành. Tất nhiên khối lượng không nhiều lắm, chỉ 7.000-8.000 tỷ nhưng dù sao điều đó cũng chứng tỏ vẫn còn một số các tập đoàn bất động sản đã khắc phục được trái phiếu cũ và phát hành thêm trái phiếu mới. Cũng có những doanh nghiệp xưa nay bị vướng về mặt pháp lý vừa rồi được tháo gỡ cũng bắt đầu phát hành trái phiếu.

Theo ông Nghĩa, nhiều gói hỗ trợ hiện nay không thiết thực, không giải ngân được. Thay vào đó, ông cho rằng cần thiết kế 1 gói mới thật bài bản để thế hệ con cháu có cơ hội sở hữu căn nhà của riêng mình, thay vì phải sang nước khác tìm nhà như tình trạng ở Bỉ.

"2 tòa nhà mới mọc lên ở Ciputra giá đã lên tới 280 triệu/m2, còn như khu Ngoại giao đoàn giá 100-120 triệu/m2 là bình thường. Nhà như vậy, bản thân tôi cũng không thể nào mua nổi", ông Nghĩa nói.

Theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, để khắc phục tình trạng này, Chính phủ cần có chiến lược cho nhà ở nói chung, chứ không chỉ nhà ở xã hội. Ông lấy ví dụ như chính sách ở Singapore người dân được vay mua nhà với lãi suất cứng 2,5%, phần chênh lệch giữa con số này với lãi suất của ngân hàng sẽ do Chính phủ chi trả. Kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn  lên tới 30-36 năm.

Tiếp đến, tạp chí điện tử Đầu tư Tài Chính, ngày 16/04/2024 cũng có bài đăng liên quan với thông tin: 'Từ 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam tăng 30 lần, BĐS tăng 100 - 400 lần'. Nội dung được đưa như sau:

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và giá vàng thế giới cũng tăng đúng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ tăng 100 lần, còn ở Việt Nam tăng từ 100 – 400 lần.

Thông tin trên được TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ tại hội nghị “Công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 và dự báo thị trường quý II/2024”.

Theo TS Nghĩa, bất động sản là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất và ngày càng nóng. Song, về giá trị sử dụng vẫn không thay đổi, một miếng đất 10m2 từ năm 1990 đến nay vẫn giữ nguyên 10m2 nhưng giá trị đã khác nhau, chỉ có tiền “đổ” về đây ngày càng tăng. Ông Nghĩa cho rằng tiền là vấn đề rất gay go đối với thị trường.

Ông lấy ví dụ ngôi nhà liền kề 100m2 ông mua vào năm 1990 với giá 56 triệu đồng/mảnh nhưng bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỷ đồng. Như vậy, để thấy được tốc độ tăng giá bất động sản quá "khủng".

Qua khảo sát, ông Nghĩa cho biết hiện có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu tại Hà Nội, lãng phí vô vàn đất đai và tài nguyên, phần lớn trong số đó là khó khăn về tài chính (chiếm 60-70%).

Liên quan đến vấn đề tài chính thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhìn nhận những năm gần đây thị trường có nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đã sử dụng kênh này. Tuy nhiên do thể chế, quản trị và sự khó khăn của từng chu kỳ dẫn đến nhiều doanh nghiệp trong số đó đã gặp khó khăn về thanh khoản.

Từ đầu năm đến nay, ông cho biết số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các tập đoàn bất động sản vượt xa các ngân hàng thương mại. Lần đầu tiên, bất động sản chiếm tới 80% lượng trái phiếu phát hành. Tức là khối lượng phát hành khoảng 7.000 – 8.000 tỷ đồng trái phiếu. Nhiều tập đoàn đã khắc phục được nợ cũ và phát hành thêm trái phiếu mới, song giá trị còn nhỏ. 

Về nguồn vốn thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhấn mạnh: “Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các ngân hàng thương mại đề xuất hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội chứ họ không có trách nhiệm cung cấp vốn cho thị trường bất động sản".

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nên thiết kế 1 gói hỗ trợ mới và phải làm thật bài bản. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, có dự án 100-120 triệu/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi.

Tham khảo một số nước rất phổ cập về chiến lược tài chính nhà ở, ông Nghĩa nhận thấy cùng thực hiện thông qua ngân hàng như Việt Nam, nhưng ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ đề ra, kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30 – 36 năm, lãi suất người mua phải trả 2%/năm, còn phần lãi chênh do Chính phủ tài trợ.

Trong khi đó, Việt Nam lại làm ngược lại, lãi suất chỉ được hỗ trợ 3 năm, hết niên hạn lãi suất thả nổi rất cao, thời gian cho vay lại quá ngắn. Điều này, là một cản trở lớn đối với người nghèo muốn mua nhà.

Tổng hợp