Nhà tập thể cũ Hà Nội khiến dân mạng ch.oáng v.áng vì "hét giá" lên gần 400 triệu đồng/m²: Chuyên gia lý giải nguyên do
Nằm ở vị trí lõi đô thị, khan hiếm nguồn cung và hiệu ứng tăng giá lan tỏa từ chung cư, nhà phố cùng với tâm lý kỳ vọng... là nguyên nhân đẩy giá căn hộ tập thể cũ Hà Nội lên hàng trăm triệu đồng/m2, thậm chí có nơi "hét giá" hơn 360 triệu đồng/m2.
Mới đây, báo Tiền Phong vừa đăng tải bài viết với tiêu đề: "Nhà tập thể cũ ở Hà Nội bỗng nhiên 'hét giá' hơn 360 triệu đồng/m2" với nội dung đáng chú ý. Cụ thể:
Căn hộ tập thể cũ rao bán hàng trăm triệu đồng/m2
Trên các trang mua bán bất động sản trực tuyến, thời gian nở rộ thông tin rao bán căn hộ tập thể cũ tại khu vực lõi phố cổ Hà Nội với giá hàng trăm triệu đồng/m2 gây xôn xao. Đơn cử, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại khu vực Cửa Nam (Hà Nội), diện tích sử dụng khoảng 45 m² đang được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng.
![3333-09585247.jpg](https://cdn.tienphong.vn/images/4979536a5826189b787d2bf29b7c2520c6e48fc612eced96e50e1b6ee83ef3cbf42e5d96af3c6b177ce33932736fda14/3333-09585247.jpg "Căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại khu vực Cửa Nam được người bán "hét giá" hơn 360 triệu đồng/m2.")
Đáng nói, căn hộ này chỉ có 12 m² được cấp sổ đỏ, trong khi 33 m² còn lại là diện tích cơi nới, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m² – mức giá khiến không ít người giật mình.
Theo người bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí đầy đủ công năng với không gian thông sàn, phòng khách, gác xép rộng, bếp và khu vệ sinh riêng biệt.
Cũng đắt đỏ không kém là một căn hộ khác tại tầng 1 khu chung cư trên phố Bà Triệu. Căn này có diện tích sổ đỏ 37,4 m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 38 m², đang được chào bán 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người choáng váng khi đây chỉ là một căn tập thể cũ, có tuổi đời hàng chục năm.
Hay một căn hộ tập thể cũ khác tại phố Tông Đản có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70 m², nhưng diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ là 44 m². Giá rao bán lên tới 8,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 186,4 triệu đồng/m² theo diện tích sổ đỏ. Căn hộ được quảng cáo gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ.
Thực tế, theo ghi nhận thời gian gần đây, hàng loạt căn hộ tập thể cũ tại các tuyến phố trung tâm như Trần Hưng Đạo, Hàng Bài, Kim Liên, Giảng Võ… đều được rao bán với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.
Giá bị "thổi" theo kỳ vọng
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao là do các căn hộ này nằm ở vị trí trung tâm, lõi đô thị, nơi hạ tầng, tiện ích, giao thông, dịch vụ đều đã hoàn thiện.
“Những khu tập thể cũ như Cửa Nam, Tông Đản, Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Bà Triệu… đều nằm ở những vị trí mà hiện nay gần như không còn quỹ đất trống để phát triển dự án mới. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực, nhu cầu kinh doanh và đầu tư tích sản vẫn hiện hữu, khiến giá bị đẩy lên rất cao”, ông Lượng nói.
Theo ông Lượng, giá nhà tập thể tăng mạnh thời gian qua còn do ảnh hưởng từ mặt bằng giá chung cư và nhà phố. Khi giá căn hộ thương mại tại nội đô Hà Nội liên tục lập mặt bằng mới, nhiều người có ngân sách hạn chế hơn buộc phải “dịch chuyển” sang phân khúc nhà tập thể cũ, từ đó tạo thêm lực cầu và đẩy giá lên.
Ở góc nhìn thị trường, anh Nguyễn Hải - một môi giới bất động sản chuyên phân khúc nhà tập thể tại khu vực Hoàn Kiếm – Hai Bà Trưng cho rằng, mức giá cao bất thường thời gian gần đây còn do kỳ vọng và tâm lý đầu cơ.
“Những căn tập thể tầng 1 ở khu vực lõi Hà Nội rất hiếm, vừa ở được, vừa có thể kinh doanh nhỏ lẻ như quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, spa mini… Nhiều nhà đầu tư coi đây là tài sản ‘hai trong một’, nên sẵn sàng trả giá cao”, anh Hải cho biết.
Theo anh Hải, một nguyên nhân khác là hiệu ứng “so sánh giá”. Thêm vào đó, nhiều chủ nhà và môi giới đang neo giá theo kỳ vọng cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ trong tương lai. Họ tin rằng nếu có dự án tái thiết, giá trị tài sản sẽ tăng mạnh, nên không vội bán rẻ.
Dù giá cao ngất ngưởng, các chuyên gia đều cảnh báo người mua cần đặc biệt thận trọng với phân khúc này.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lưu ý, người mua nhà tập thể cũ cần chú ý kỹ đến diện tích thực, diện tích cơi nới. Trong quá trình sinh sống, không ít hộ dân đã tự ý cơi nới thêm “chuồng cọp, lồng chim” rộng hàng chục m² – những phần diện tích tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
“Phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Bên cạnh đó, đa số các khu tập thể cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng”, ông Đính nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các căn nhà tập thể cũ đều được cơi nới rộng hơn diện tích trên sổ đỏ gấp 1,5-2 lần. Do vậy, khi xây dựng lại khu tập thể phần diện tích chênh lệch ngoài sổ đỏ sẽ không được đền bù.
Cũng chia sẻ về vấn đề này, Báo Công luận có bài viết: "Giá nhà không chịu hạ: Do thị trường… hay do lựa chọn?". Nội dung cụ thể:
Vì sao giá nhà liên tục tăng?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, giá căn hộ tăng 20% - 30% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí có nơi tăng 40% so với năm 2024. Không chỉ phân khúc chung cư, các phân khúc nhà đất, nhà liền kề, biệt thự trong dự án cũng tăng 10% - 20% so với năm ngoái.
Trong khi đó, một số đơn vị nghiên cứu bất động sản trong nước đã chỉ ra rằng, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng gấp đôi.
Giải thích về hiện tượng này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Có 6 nguyên nhân khiến giá nhà đất tại Việt Nam liên tục “leo thang”.
Thứ nhất đó là những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn, khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, từ đó tạo áp lực tăng giá.
“Mặc dù Chính phủ, các Bộ, ngành địa phương đã chú trọng tháo gỡ các điểm nghẽn, thế nhưng vẫn còn độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định mới. Đồng thời, vẫn còn sự lúng túng trong tổ chức thực thi các quy định mới”, TS Cấn Văn Lực nói.
Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang, bao gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả và dòng tiền.
Thứ ba, cung – cầu chưa cân đối. Theo ông, số dự án được cấp phép còn ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.
Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, nhất là tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng “ảo” so với giá trị thực.
Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.
Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.
Bàn về giải pháp đã quá nhiều, giá nhà vẫn không chịu hạ
Trên thực tế, “bài toán” giá nhà “leo thang” không phải là mới. Nhiều năm qua, các cơ quan quản lý Nhà nước đã liên tục đưa ra các giải pháp nhằm ghìm cương giá nhà, thế nhưng, giá nhà chỉ tăng mà không giảm, thậm chí còn tăng mạnh mẽ hơn.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Bên cạnh những nguyên nhân quen thuộc như giá đất leo thang, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao và tình trạng lệch pha cung – cầu, còn một yếu tố quan trọng khác đang tác động mạnh đến thị trường, đó là lựa chọn của chính doanh nghiệp.
Theo ông Tuấn, thực tế cho thấy, dự án nhà ở thương mại càng ở phân khúc cao cấp thì biên lợi nhuận càng lớn. Đặc biệt tại các khu vực “đất vàng” như trung tâm Hà Nội hay TP HCM, hầu như không doanh nghiệp nào muốn phát triển nhà ở giá thấp, bởi hiệu quả kinh tế không hấp dẫn.
“Về quy chuẩn xây dựng, căn hộ chung cư hiện nay gần như giống nhau, bất kể là nhà giá rẻ hay cao cấp. Chất lượng kết cấu, an toàn đều theo một chuẩn chung. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở hệ thống dịch vụ, tiện ích đi kèm. Chính những yếu tố này mới quyết định dự án thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân”, ông Tuấn phân tích.
Từ đó, ông khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, làm nhà cao cấp mang lại lợi nhuận tốt hơn rất nhiều so với nhà giá thấp, nên việc các doanh nghiệp “đổ xô” vào phân khúc này là điều dễ hiểu.
“Vì vậy, để giá nhà thực sự giảm, trước hết doanh nghiệp sẽ phải là người thay đổi tư duy đầu tiên, trong trường hợp bắt buộc”, ông Tuấn nói.
