Cá nhân cho thuê bất động sản kê khai thuế như thế nào? Cần biết để tránh bị phạt
Người cho thuê nhà có thể lựa chọn khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc khai một lần theo năm, tùy hình thức phù hợp...
Tạp chí Thương gia có bài viết: "Cá nhân cho thuê bất động sản kê khai thuế như thế nào?". Nội dung như sau:
Hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản đang ngày càng phổ biến, kéo theo yêu cầu kê khai và nộp thuế đúng quy định. Trước những thay đổi chính sách mới, đặc biệt từ năm 2026, việc nắm rõ cách thức kê khai, thời hạn và địa điểm nộp hồ sơ là vấn đề được nhiều cá nhân quan tâm.
CÁCH THỨC KÊ KHAI THUẾ
Cổng Dịch vụ công quốc gia mới đây đã ban hành hướng dẫn chi tiết về việc kê khai thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản, trong đó có cho thuê bất động sản, thực hiện trực tiếp với cơ quan thuế. Hướng dẫn này nhằm giúp người nộp thuế nắm rõ trình tự, thủ tục cũng như các yêu cầu cần thiết để thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định của pháp luật.
Theo hướng dẫn, quy trình kê khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản được thực hiện qua hai bước chính.
Thứ nhất, chuẩn bị và nộp hồ sơ khai thuế.
Ở bước đầu tiên, cá nhân có tài sản cho thuê cần chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc lựa chọn khai thuế một lần theo năm, tùy theo hình thức phù hợp.
Về thời hạn nộp hồ sơ, trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế một lần theo năm thì chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính. Đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo loại tài sản cho thuê. Cụ thể, cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú. Trường hợp cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam thì nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Thứ hai, tiếp nhận và xử lý hồ sơ của cơ quan thuế
Sau khi người nộp thuế hoàn thiện hồ sơ, cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và xử lý theo quy định. Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc gửi qua đường bưu chính, cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết theo trình tự hành chính hiện hành.
Đối với hồ sơ nộp thông qua hình thức giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận và giải quyết hồ sơ (bao gồm trả kết quả nếu có) sẽ được thực hiện thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế. Hình thức này đang được khuyến khích nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và tạo thuận lợi cho người nộp thuế.
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản bao gồm các giấy tờ chủ yếu sau: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo mẫu số 01/TTS, áp dụng cho cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế hoặc trường hợp tổ chức khai thay cho cá nhân.
Ngoài ra, cá nhân cần nộp phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu số 01-1/BK-TTS. Phụ lục này áp dụng trong trường hợp lần khai thuế đầu tiên của hợp đồng hoặc khi có phụ lục hợp đồng phát sinh.
Hồ sơ cũng cần kèm theo bản sao hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng (nếu có), cùng với bản sao giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật trong trường hợp cá nhân ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai và nộp thuế. Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của các bản sao. Số lượng hồ sơ nộp gồm 1 bộ bản chính và 1 bản sao.
Trong trường hợp người nộp thuế lựa chọn hình thức nộp hồ sơ qua giao dịch điện tử, cá nhân phải tuân thủ đầy đủ các quy định và điều kiện về giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế theo Thông tư số 19/2021/TT-BTC ngày 18/3/2021 của Bộ Tài chính. Việc thực hiện đúng quy định không chỉ giúp hồ sơ được xử lý nhanh chóng mà còn hạn chế các sai sót phát sinh trong quá trình kê khai.
Việc nắm rõ và thực hiện đúng quy trình kê khai thuế sẽ giúp cá nhân cho thuê bất động sản đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đồng thời tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình kinh doanh, cho thuê tài sản.
CÁCH TÍNH THUẾ
Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến hoạt động kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Một trong những nội dung được đông đảo người dân quan tâm là quy định mới về thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở, với việc nâng mạnh ngưỡng doanh thu chịu thuế.
Theo quy định mới, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thay vì mức 200 triệu đồng/năm như hiện hành. Đáng chú ý, mức 500 triệu đồng này được trừ trực tiếp trước khi tính thuế, giúp giảm đáng kể số thuế phải nộp đối với người có doanh thu không quá cao.
Luật sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Điều này đồng nghĩa với việc, kể từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Đây được đánh giá là chính sách mang tính hỗ trợ, giảm gánh nặng thuế cho người dân, nhất là những cá nhân cho thuê một hoặc hai căn nhà nhỏ để tăng thêm thu nhập.
Doanh thu cho thuê nhà là tổng số tiền cho thuê thực nhận trong năm, bao gồm: Tiền thuê theo hợp đồng; các khoản thu thêm (nếu bên thuê trả thay); không phân biệt đã thu tiền hay chưa.
Trường hợp hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế.
Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm kinh doanh lưu trú) được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%
Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành (lần 2), từ năm 2026, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.
Thuế giá trị gia tăng = Doanh thu × Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng theo ngành nghề. Trong đó, tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà hiện là 5%, theo Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Ví dụ, một cá nhân cho thuê 2 căn nhà, tổng doanh thu trong năm là 800 triệu đồng:
Thuế thu nhập cá nhân: (800 – 500) × 5% = 15 triệu đồng
Thuế giá trị gia tăng: 800 × 5% = 40 triệu đồng
Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm: 55 triệu đồng
Việc nâng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm được kỳ vọng sẽ giảm áp lực thuế cho hàng trăm nghìn cá nhân cho thuê nhà, đồng thời góp phần khuyến khích minh bạch hóa hoạt động cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, với những trường hợp có doanh thu lớn, nghĩa vụ thuế vẫn được đảm bảo theo nguyên tắc công bằng, đúng bản chất thu nhập.
Trước đó, báo Người đưa tin cũng có bài viết: "Từ năm 2026, ngưỡng nộp thuế cho thuê nhà có thay đổi lớn, người cho thuê cần đặc biệt chú ý". Chi tiết:
Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế GTGT và TNCN. Lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản cũng chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026.
Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà, cho thuê tài sản của cá nhân sẽ được xác định nghĩa vụ thuế theo hướng tiếp cận mới, dựa trên tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch. Đây là thay đổi quan trọng, nhằm phân loại rõ ràng quy mô hoạt động cho thuê và nghĩa vụ thuế tương ứng.
Theo Cục Thuế (Bộ Tài chính), cá nhân cho thuê tài sản là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm theo người điều khiển; và các loại tài sản khác không gắn với dịch vụ đi kèm.
Trên cơ sở đó, hướng dẫn của Thuế cơ sở 4 tỉnh Gia Lai nêu rõ, cá nhân có doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Cùng với đó, lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản cũng chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026, qua đó góp phần giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa nghĩa vụ tài chính so với các năm trước.
Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. Cụ thể, thuế GTGT được xác định bằng 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê, trong khi thuế TNCN được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
Ví dụ, với doanh thu cho thuê tài sản 900 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp sẽ được tính theo công thức: 900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng. Còn thuế TNCN phải nộp là: (900 triệu đồng - 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 65 triệu đồng.
Với cách tính tương tự, nếu doanh thu năm lần lượt đạt 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng và 2 tỷ đồng, tổng số thuế phải nộp tương ứng là 75 triệu đồng, 125 triệu đồng và 175 triệu đồng.
Về phía doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, cơ quan thuế lưu ý các yêu cầu về hồ sơ gồm hợp đồng thuê tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, căn cước công dân của cá nhân cho thuê. Đối với các khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên, doanh nghiệp phải thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt.
Trường hợp cá nhân cho thuê tự nộp thuế, doanh nghiệp thuê tài sản có trách nhiệm lưu giữ chứng từ và lập Bảng kê 01/TNDN. Nếu doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng và không lập Bảng kê 01/TNDN.
Cơ quan thuế nhiều địa phương cũng nhấn mạnh, hộ kinh doanh cho thuê tài sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống, dù không phát sinh thuế GTGT và TNCN, vẫn phải thực hiện khai thuế đầy đủ, chính xác, trung thực và đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ thuế đã kê khai.
Về thủ tục khai thuế, Cổng Dịch vụ công quốc gia đã hướng dẫn cụ thể đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp làm việc với cơ quan thuế.
Theo đó, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc theo năm. Hồ sơ phải được nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính nếu khai theo năm, hoặc ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê nếu khai theo từng lần phát sinh.
Địa điểm nộp hồ sơ được xác định theo loại tài sản cho thuê: Cá nhân cho thuê tài sản (không phải bất động sản) nộp tại cơ quan thuế nơi cư trú; Cá nhân cho thuê bất động sản nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua đường bưu chính hoặc thông qua giao dịch điện tử; cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và xử lý theo đúng quy trình.
Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ (và trả kết quả nếu có kết quả) thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.
Thành phần hồ sơ gồm: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo mẫu số 01/TTS; Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai đầu tiên hoặc có phụ lục hợp đồng); Bản sao hợp đồng thuê tài sản và, trong trường hợp ủy quyền, kèm theo bản sao giấy ủy quyền hợp pháp. Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu khi cần thiết. Số lượng hồ sơ gồm 1 bộ bản chính, 1 bản sao.
