Bỗng dưng bị đuổi khỏi chung cư mua lại từ nhà ở xã hội
Mua nhà ở xã hội qua môi giới đã lắm rủi ro nhưng mua nhà ở xã hội thuê - mua lại còn rủi ro gấp bội bởi khách không lường hết được chiêu trò của cả “cò” và chủ cũ.
Ngày 17 tháng 11 năm 2025, báo VTC đăng tải bài viết với tiêu đề "Bỗng dưng bị đuổi khỏi chung cư mua lại từ nhà ở xã hội". Nội dung như sau:
Nghe lời môi giới, bỏ cả tỷ đồng để mua lại nhà ở xã hội (NƠXH) thuê mua, nhiều người ngã ngửa khi bị chủ đầu tư thông báo thu hồi căn nhà đang ở vì người bán cho họ không đúng đối tượng được mua NƠXH.
Trong đơn gửi tới Báo Điện tử VTC News, anh Nguyễn Văn Việt (đã đổi tên) phản ánh, anh và nhiều người ở Ecohome (Đông Ngạc - Hà Nội) nguy cơ bị mất cả nhà lẫn tiền vì tin lời hứa hẹn của các “cò” NƠXH.
Anh Việt là người có thu nhập thấp và có nhu cầu mua NƠXH để ở. Tuy nhiên, khi không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì anh và nhiều gia đình khác đã được môi giới tư vấn việc mua NƠXH thuê - mua từ người chủ trước đó.
Nhiều người ở dự án Ecohome bị chủ đầu tư đòi nhà vì mua lại từ người thuê F1 vốn không đúng đối tượng được mua NƠXH. (Ảnh: Phạm Duy).
“Căn hộ mà gia đình tôi đang ở có giá bán gốc hơn 900 triệu đồng. Chủ nhà đầu tiên đã thuê - mua từ chủ đầu tư (thuê 5 năm, sau đó sẽ mua). Họ đã trả chủ đầu tư 400 triệu đồng và sau 5 năm sẽ trả nốt 500 triệu để từ hợp đồng thuê sẽ thành hợp đồng mua.
Tuy nhiên, thông qua môi giới, họ đã bán lại cho tôi suất mua này. Đổi lại, tôi phải trả 400 triệu tiền họ đã trả chủ đầu tư, cộng với khoản 500 triệu còn lại. Chưa hết, tôi phải chi thêm cho chủ nhà 400 - 500 triệu đồng tiền chênh lệch. Như vậy, số tiền phải chi trả tại thời điểm năm 2020 - 2021 lên đến 1,3 - 1,4 tỷ đồng.
Sau 5 năm thuê (theo quy định), đến tháng 10/2025 là hết thời gian thuê, người thuê sẽ được chuyển sang diện được ưu tiên mua theo quy định. Môi giới khi tư vấn cho tôi mua theo hình thức này đã hứa hẹn là sẽ xử lý được hết mọi thủ tục, chúng tôi chỉ việc chờ thời gian để được mua nhà chính thức”, anh Việt kể.
Tuy nhiên, gần đây, anh Việt ngã ngửa khi biết chủ cũ (người đã ký hợp đồng thuê với chủ đầu tư) không thuộc đối tượng ưu tiên mua nhà vì đã có nhà ở tại Hà Nội. Vì vậy, căn hộ anh Việt đang ở buộc phải trả về chủ đầu tư.
“Tôi đã nộp trước cho chủ cũ 900 triệu đồng, nay nguy cơ mất trắng cả nhà lẫn tiền. Hiện tại, chủ đầu tư đang thúc bách chúng tôi phải trả lại nhà. Họ nói thẳng nếu có kiện cáo xảy ra thì chỉ liên quan đến tôi và chủ cũ, còn chủ đầu tư không liên quan gì vì họ không sai phạm và họ cũng không biết tôi là ai, họ không ký hợp đồng với tôi”, anh Việt lo lắng nói.
“Những người thuê - mua lại nhà như chúng tôi hiện không được chủ đầu tư hỗ trợ, không được đăng ký mua lại nhà. Chúng tôi đã làm đơn nhưng bị từ chối và chủ đầu tư vẫn ép chúng tôi phải bàn giao lại nhà. Đáng nói là dù chúng tôi đang ở nhưng nhà thì đã bị chào bán trên các hội nhóm Facebook.
Giá bán thực tế là hơn 16 triệu đồng/m², tuy nhiên giá bán mà môi giới đang chào mời lên đến 55 - 57 triệu đồng/m². Họ còn cam kết vào được tên trực tiếp từ chủ đầu tư nếu mua qua họ, vì họ có quan hệ với chủ đầu tư. Như vậy, mỗi căn đã chênh lên từ hơn 2 tỷ đến gần 3 tỷ đồng. Vậy người có thu nhập thấp như chúng tôi thì tiền đâu để mua?”, anh Việt nói thêm.
Cũng lo lắng và bức xúc như anh Việt, chị Đặng Thị Loan (đã đổi tên) đang ở tại khu NƠXH Ecohome 3 kể: Năm 2020, chị mua lại căn nhà ở xã hội dạng thuê - mua của một chủ nhà với mức giá chênh là gần 500 triệu và số tiền người chủ đã trả cho chủ đầu tư là 425 triệu. Tổng số tiền mà gia đình chị Loan phải trả năm 2020 là khoảng 900 triệu đồng.
“Vì thời điểm đó không được mua bán do chưa đủ 5 năm theo quy định nên chúng tôi chỉ lập vi bằng và ký hợp đồng uỷ quyền. Đến năm 2025 là hết thời hạn thuê và chuyển sang giai đoạn mua lại từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, không thể ngờ là chủ cũ không đủ điều kiện mua lại chính căn nhà đã thuê nên tôi cũng bị rơi vào cảnh khốn khổ là bị đòi nhà. Tuy mất gần tỷ đồng, tôi vẫn bị chủ đầu tư kiên quyết gọi điện yêu cầu chuyển đồ đạc ra khỏi nhà để thu hồi lại căn nhà này”, chị Loan kể.
Từ tháng 11/2024, chủ đầu tư đã thông báo đòi lại nhà nhưng gia đình chị Loan làm đơn xin ở lại thêm 2 quý vì có 2 con nhỏ và đăng ký hồ sơ mua nhà nhưng không được. Sau đó, chị Loan tiếp tục làm đơn xin mua NƠXH và làm đơn xin hỗ trợ ở thêm quý 3 nhưng chủ đầu từ chối không hỗ trợ bán NƠXH cho chị Loan, đồng thời cắt toàn bộ dịch vụ nước của gia đình.
“Tôi đã nhiều lần liên hệ với chủ cũ đề nghị hỗ trợ mua nhà nhưng chủ cũ cũng không hỗ trợ. Bây giờ tôi chỉ có cách cầm vi bằng và hợp đồng ủy quyền làm đơn kiện lên các cấp toà để đòi lại tiền vì chủ cũ trả lời thẳng là họ không trả lại tiền”, chị Loan bức xúc nói.
Cũng theo chị Loan, tại dự án Ecohome, hiện có đến hơn 70% cư dân là đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH nhưng không mua được trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải mua lại với mức giá chênh ít nhất gần 500 triệu đồng. Và cũng phải thông qua môi giới thì mới tìm được căn nhà đó. Chúng tôi còn được “cò” dẫn đến tận công ty để đàm phán mua trực tiếp.
Báo Lao Động cũng đăng tải bài viết với tiêu đề "Rủi ro nghiêm trọng khi mua bán nhà ở xã hội trái phép". Nội dung như sau:
Đầu cơ nhà ở xã hội
Như Lao Động đã phản ánh về tình trạng rao bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH) trái quy định tại tỉnh Thái Nguyên khi một số dự án NOXH dù chưa bàn giao nhưng các căn hộ đã được chuyển nhượng cho người không đủ điều kiện mua với số tiền chênh lệch hàng trăm triệu đồng.
Trong quá trình tìm hiểu về tình trạng chuyển nhượng NOXH trái quy định nói trên, qua tiếp xúc với nhiều môi giới và chủ của các căn NOXH, PV nhận thấy có tình trạng đầu cơ NOXH với số lượng lớn, thậm chí có những người sở hữu nhiều NOXH.
Theo Dũng (tên nhân vật đã thay đổi), một nhân viên môi giới bất động sản tại Thái Nguyên, chỉ riêng dự án chung cư NOXH Homie City nằm trong dự án khu dân cư Đại Thắng (phường Phổ Yên) trong số gần 400 căn hộ thì có tới khoảng 40% là do nhà đầu tư mua.
“Tụi em môi giới chuyển nhượng nhiều rồi nên biết, chỉ khoảng 60% số căn hộ là của công nhân, người lao động nhu cầu ở thực, số căn còn lại là của giới đầu tư mua gom, có những người sở hữu nhiều căn hộ sau đó sẽ bán lại hưởng chênh lệch”, Dũng cho hay.
Lý giải việc có thể đầu tư được NOXH, Dũng tiết lộ: “Các thủ tục, hồ sơ và việc xét duyệt để mua NOXH tại Thái Nguyên khá thuận lợi. Các nhà đầu tư thường nhờ người thân, bạn bè đứng tên làm hồ sơ xét duyệt để mua được nhiều NOXH”.
Qua giới thiệu của Dũng, PV tiếp cận được với một người chuyên đầu tư NOXH tên Tuấn (ở tại Văn Lâm, Hưng Yên) đang có nhu cầu bán các căn hộ NOXH.
Tại cuộc trao đổi với Tuấn, PV bất ngờ khi người này cho biết bản thân đang sở hữu tới 8 căn hộ tại dự án NOXH Homie City và nhiều NOXH tại các tỉnh, thành khác.
PV đặt câu hỏi vì sao một người có thể mua được nhiều căn hộ NOXH như vậy, anh Tuấn tiết lộ: “Anh toàn nhờ bà con người thân, họ hàng làm thủ tục và đứng tên hộ. Tất cả 8 căn hộ tại dự án NOXH Homie City của anh đều đang đứng tên người thân”.
Để chứng minh, anh Tuấn cho PV xem một tập hợp đồng mua bán NOXH tại dự án Homie City. Thực tế, đứng tên trên các hợp đồng mua bán đều là người khác với địa chỉ thường trú tại Hà Nội và một số tỉnh thành.
Rủi ro pháp lý nghiêm trọng
Luật Nhà ở 2023 đã quy định, NOXH chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi người mua hoàn thành việc thanh toán với chủ đầu tư.
Do đó, đối với các căn hộ NOXH chưa đủ thời gian theo quy định, thậm chí còn chưa bàn giao, để có thể chuyển nhượng, giới đầu cơ thường sẽ làm hình thức lập vi bằng việc mua bán, giao tiền với người mua như một hình thức giao kèo.
Ngoài việc vi phạm các quy định của pháp luật, mua bán căn hộ NOXH bằng hình thức lập vi bằng được nhận định có nhiều rủi ro, người mua có thể bị thiệt hại về kinh tế, thậm chí mất trắng căn hộ khi xảy ra tranh chấp.
Trao đổi với PV, luật sư Lương Văn Chương - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, việc mua bán NOXH khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thông qua hình thức lập vi bằng là hành vi trái pháp luật nhưng trên thực tế hình thức này vẫn đang âm thầm diễn ra ở nhiều nơi.
Theo luật sư Chương, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Vì vậy, vi bằng không thể sử dụng để đăng ký ghi nhận quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước.
"Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng NOXH bằng hình thức lập vi bằng là hoàn toàn không đủ điều kiện về mặt hình thức theo Luật đất đai nên giao dịch mua bán này sẽ không được cơ quan có thẩm quyền công nhận", luật sư Chương nhấn mạnh.
Phân tích sâu hơn về các rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng NOXH bằng hình thức lập vi bằng, luật sư Chương cho rằng có nhiều trường hợp sẽ xảy ra mà thiệt hại sẽ ở phía người mua.
"Sau khi lập vi bằng, hồ sơ giấy tờ hợp đồng mua bán NOXH ký với chủ đầu tư thực tế vẫn đứng tên người bán, vì vậy người mua lại không có quyền dùng các giấy tờ này để thế chấp, vay vốn.
Trong trường xấu hơn khi xảy ra tranh chấp giữa người bán và người mua, vì việc mua bán NOXH thông qua vi bằng là vi phạm pháp luật nên có thể dẫn đến việc hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu, người mua nhà không có quyền sở hữu hợp pháp, không thể được cấp sổ hồng" - luật sư Chương cho hay.
Người mua NOXH cần chú ý rằng các quy định về đối tượng, điều kiện mua và chuyển nhượng NOXH ngày càng được siết chặt nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua đúng đối tượng và phù hợp chính sách NOXH.
"Do đó, việc mua bán phải tuân thủ đúng quy định pháp luật, tuyệt đối tránh hình thức mua bán thông qua vi bằng để bảo vệ quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý nghiêm trọng", luật sư Lương Văn Chương khuyến cáo.
NOXH vốn được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước để người lao động thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận, do đó không thể bán như nhà thương mại.
Việc chuyển nhượng NOXH trái quy định được xem là một hình thức trục lợi từ chính sách an sinh xã hội, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của người thu nhập thấp, gây bất công trong xã hội.
