Ồ ạt phân lô bán nền, 'thổi giá' đất vùng ven Hà Nội 'ăn theo' thông tin quy hoạch
Trước thông tin Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu đô thị mới hơn 4 triệu tỷ đồng cùng với kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra khỏi nội đô, đất nền vùng ven khu vực phía Tây - đặc biệt Hoà Lạc đang được môi giới chào bán rầm rộ, đẩy giá "ăn theo" thông tin quy hoạch và hạ tầng.
Báo Tiền Phong đưa tin "Ồ ạt phân lô bán nền, 'thổi giá' đất vùng ven Hà Nội 'ăn theo' thông tin quy hoạch" với nội dung:
Khu vực đất nền quanh Hòa Lạc đang được môi giới rầm rộ chào bán, đẩy giá ăn theo thông tin quy hoạch và hạ tầng. Ảnh: MG.
Thị trường đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Hòa Lạc, ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc… hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80-100m2 với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”.
Anh Mạnh Quân - một môi giới đất nền khu vực Hòa Lạc - cho biết, cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) - đặc biệt là Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đang thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh.
Theo anh Quân, thời gian gần đây lượng khách hỏi mua đất nền khu Hò Lạc tăng mạnh, chủ yếu là nhà đầu tư từ nội đô đi "săn đất". Nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm, nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10-20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều. "Hiện bên em cũng mới ra quỹ hàng chục căn đất nền tại Phú Cát, Hoà Lạc anh đầu tư sớm không lỡ cơ hội” môi giới này mời chào.
Chuyên gia cảnh báo rủi ro “sốt ảo”
Thực tế cho thấy, mỗi lần Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, bài học từ các đợt sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Trong bối cảnh quy hoạch 100 năm mới chỉ là bước khởi đầu, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, nhìn vào tiến độ thực tế của hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo trước các cơn "sốt đất ảo", nhìn vào tiến độ thực tế của hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, trước hết, cần nhấn mạnh rằng đây mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Thứ hai, lộ trình thực hiện kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân và thị trường không nên phản ứng thái quá.
“Cá nhân tôi ủng hộ chủ trương giãn dân, phát triển các đô thị vệ tinh, chuyển từ tư duy cải tạo, chỉnh trang sang tái thiết đô thị một cách bài bản. Tuy nhiên, quá trình này cần được triển khai hết sức thận trọng, bởi nó liên quan tới rất nhiều yếu tố, không chỉ là kinh tế mà còn là an sinh xã hội, văn hóa, đời sống, thậm chí yếu tố tâm linh của người dân.
Thực tế hiện nay cho thấy, không chỉ khu vực bốn quận nội đô cũ mới chịu áp lực dân số. Nhiều khu đô thị mới lại đang quá tải hạ tầng nghiêm trọng hơn cả khu phố cổ. Ví dụ như khu HH Linh Đàm, hay các khu Trung Hòa, Tố Hữu, Cầu Giấy… mật độ dân cư và áp lực hạ tầng còn cao hơn nhiều so với khu vực lõi lịch sử. Do đó, việc giãn dân phải được tính toán khoa học, tránh lặp lại vòng luẩn quẩn “giãn chỗ này - tắc chỗ khác”.
Ông Quê khuyến cáo người dân không nên hoang mang, không nên vì lo ngại di dời mà bán vội nhà trong khu vực nội đô, cũng không nên vội vàng mua đất ở vùng ven, đô thị mới khi quy hoạch chưa rõ ràng.
Theo ông Quê, rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ dính quy hoạch. Thực tế, thời gian qua, nhiều môi giới đã ‘đánh sóng’ đất vùng xa, trong khi tỷ lệ rủi ro pháp lý và quy hoạch ở những khu vực này rất cao.
"Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ 'dính quy hoạch' là rất lớn", ông Quê nói.
Ông Quê cho rằng, người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. Cơ hội luôn có, nhưng không nên vội vàng.
"Theo tôi, quý I năm nay, Hà Nội sẽ có thêm những bản phác thảo, thông tin quy hoạch cụ thể hơn. Khi đó, việc cân nhắc đầu tư sẽ hợp lý hơn, thay vì chạy theo các cơn sốt ảo hiện nay rồi ôm đất với giá cao, rủi ro lớn”, vị chuyên gia cảnh báo.
Trước đó An ninh Tiền tệ đưa tin "Hà Nội sẽ xây 5 KĐT mới 4 triệu tỷ đồng, quy mô 49.700 ha tại Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm và Hòa Lạc" với nội dung:
Trong bản báo cáo về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã công bố nhiều định hướng quan trọng cho không gian phát triển đô thị.
Đáng chú ý, trong danh mục các dự án chiến lược giai đoạn 2026 - 2035, Thành phố dự kiến hình thành 5 khu đô thị mới quy mô lớn, với tổng mức đầu tư khoảng 4 triệu tỷ đồng, tổng diện tích khoảng 49.700 ha.
Ở khu vực Vành đai 4 sẽ hình thành 2 khu đô thị với quy mô 20.000ha, tổng mức đầu tư 2 triệu tỷ đồng.
Theo Báo Đầu tư, đầu tiên là khu đô thị hai bên Vành đai 4 (phía Nam), có quy mô 10.000 ha và tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 1 triệu tỷ đồng. Khu đô thị này được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, trong đó đất ở chiếm khoảng 55%, phần còn lại dành cho cây xanh, hạ tầng xã hội, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Cơ cấu nhà ở được tổ chức với 80% là nhà thấp tầng và 20% là chung cư cao từ 21 - 30 tầng.
Tiếp theo là khu đô thị hai bên Vành đai 4 (phía Tây), cũng có diện tích 10.000 ha và tổng mức đầu tư khoảng 1 triệu tỷ đồng. So với phía Nam, khu vực này có tỷ lệ nhà ở cao tầng cao hơn, chiếm khoảng 40%, phần còn lại là nhà ở thấp tầng.
Khu đô thị thứ ba nằm tại phía Bắc Hà Nội (Mê Linh – Đông Anh), với quy mô khoảng 9.000 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng. Tỷ lệ phân bổ giữa nhà ở cao tầng và thấp tầng tại đây tương tự khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Tây.
Tiếp đó là khu đô thị phía Đông (Gia Lâm), có quy mô khoảng 8.000 ha và tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 800.000 tỷ đồng. Khu vực này cũng được tổ chức theo tỷ lệ 40% nhà ở cao tầng và 60% nhà ở thấp tầng.
Cuối cùng là khu đô thị phía Tây (Hòa Lạc) - dự án có quy mô nhỏ nhất trong 5 khu, với 4.700 ha và tổng mức đầu tư khoảng 470.000 tỷ đồng. Cơ cấu nhà ở tại đây tiếp tục duy trì tỷ lệ 40% cao tầng - 60% thấp tầng.
Bên cạnh đó, Hà Nội vẫn xác định 2026-2035 là giai đoạn tập trung đầu tư hạ tầng, dự kiến tổng vốn chiếm gần 44% GRDP. Thành phố đã lên danh sách 14 dự án hạ tầng chiến lược. Đường sắt đô thị là hạng mục cần nhiều vốn đầu tư nhất với khoảng 1,5 triệu tỷ đồng cho 14 tuyến, tổng chiều dài xấp xỉ 1.000 km. Tiếp sau đó là trục đại lộ cảnh quan sông Hồng khoảng 855.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, danh mục hạ tầng chiến lược của Hà Nội còn có Vành đai 4,5; Vành đai 5, các quốc lộ (1A, 21A, 32), cầu qua sông Hồng, cầu qua sông Đà...
