Siết tín dụng bất động sản: Không để người mua nhà thật “chịu trận” thay đầu cơ
Giá nhà vẫn leo thang khiến giấc mơ an cư của nhiều người Việt thêm xa vời. Trước áp lực đầu cơ và tín dụng chảy sai hướng, Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai – giải pháp này được kỳ vọng sẽ lọc thị trường, nhưng cũng đặt ra câu hỏi: làm sao “siết” mà không “phanh gấp”?
Ngày 4 tháng 11 năm 2025, báo VOV đăng tải bài viết với tiêu đề "Siết tín dụng bất động sản: Không để người mua nhà thật “chịu trận” thay đầu cơ". Nội dung như sau:
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ở thế neo cao khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, nhằm ngăn đầu cơ và hướng dòng vốn về đúng đối tượng có nhu cầu ở thực. Song, vấn đề đặt ra là: làm sao siết tín dụng mà không khiến thị trường “nguội lạnh” và người có nhu cầu mua nhà ở thực không bị bỏ lại phía sau?
Tránh “phanh gấp” dòng vốn
Theo TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE), việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết, nhưng nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể “phanh gấp”, tạo phản ứng dây chuyền.
TS. Lượng phân tích: Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, ảnh hưởng đến an sinh và cả nền kinh tế. Muốn điều tiết hiệu quả, trước hết phải có dữ liệu sống, dữ liệu sạch. Thêm vào đó, việc phân biệt giữa nhà thứ nhất và thứ hai là phù hợp xu hướng thế giới, nhưng chỉ là biện pháp tạm thời. Về lâu dài, cần đồng bộ dữ liệu cá nhân, tài chính, dòng tiền để đánh trúng đối tượng đầu cơ và bảo vệ người mua nhà ở thực.
“Cần xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch để không còn chuyện đứng tên hộ hay mua nhà bằng tiền không rõ nguồn gốc. Chỉ khi đó, chính sách mới thật sự công bằng và bền vững,” TS. Lượng nêu quan điểm.
“Van điều tiết” giấc mơ an cư
Thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng thương mại. Nhưng ngân hàng cũng đang chịu sức ép kép: vừa phải bảo toàn lợi nhuận, vừa phải giữ an toàn cho vay.
Theo đánh giá của TS. Trần Xuân Lượng, do thiếu dữ liệu về thu nhập và khả năng trả nợ, người mua nhà ở thực rất khó tiếp cận vốn vay. Ông Lượng cho rằng Việt Nam nên học mô hình của Singapore hay Hàn Quốc – nơi người dân tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở, trích một phần thu nhập ngay từ khi đi làm. Khi tích lũy được khoảng 40–50% giá trị căn nhà, họ được Nhà nước cho vay phần còn lại với lãi suất ưu đãi.
“Đã đến lúc cần Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia – nơi người dân gửi góp định kỳ, Nhà nước đầu tư quay vòng, giúp đồng tiền không trượt giá và tạo nguồn vốn ổn định cho người mua nhà,” TS. Lượng đề xuất.
Theo TS. Lượng, người trẻ Việt Nam đang chịu áp lực tâm lý “phải có nhà sớm” – điều không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà cao gấp 30–40 lần thu nhập. “Thay vì dồn hết tiền mua nhà khi chưa đủ khả năng, hãy đầu tư cho bản thân và công việc trước. Khi tài chính vững vàng, việc an cư sẽ bền hơn,” ông Lượng đưa ra lời khuyên.
TS. Lượng dự đoán, trong 2 năm tới, khi thị trường ổn định và các chính sách nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ, người thu nhập trung bình sẽ có thêm lựa chọn phù hợp hơn.
Từ góc nhìn tài chính, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc hạn chế cho vay căn nhà thứ hai mới chỉ dựa vào số lượng, chưa tính đến giá trị tài sản. “Một người có hai căn nhà tổng trị giá 5 tỷ khác hoàn toàn người chỉ có một căn nhưng giá 2 triệu USD. Do vậy, chính sách cần linh hoạt hơn,” ông Huy nói.
Ông Huy nêu ý kiến: Giải pháp bền vững phải đến từ tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân, đặc biệt là thông qua Quỹ nhà ở quốc gia. Cùng với đó, dự án “1 triệu căn nhà ở xã hội” phải được đẩy nhanh, và cần phát triển mạnh các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt, để giảm áp lực giá ở trung tâm.
Ngoài ra, ông Huy cũng đề xuất tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án thương mại từ 20% lên 30%, đồng thời chuẩn hóa thiết kế, vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật – như “bảng cửu chương” cho xây dựng – để giảm chi phí và rút ngắn tiến độ.
“Chỉ cần chậm vài năm, chi phí đầu tư đã đội lên vì giá vật liệu, nhân công, tỷ giá... Tất cả cộng lại khiến giá nhà tăng cao,” ông Huy phân tích.
Gỡ rào cản tín dụng
Theo ông Nguyễn Quang Huy, người trẻ hiện gặp ba rào cản lớn khi vay mua nhà: tài chính yếu, lịch sử tín dụng mỏng và thu nhập không ổn định.
“Ngân hàng ngày nay thẩm định không chỉ qua bảng lương, mà còn qua hóa đơn điện, nước, thậm chí dữ liệu tiêu dùng. Do đó, người trẻ cần xây dựng uy tín tín dụng từ sớm – trả nợ đúng hạn, không trễ hóa đơn, duy trì hồ sơ tài chính minh bạch,” ông Huy khuyến nghị.
Người mua nhà chỉ nên vay tối đa 50–60% giá trị tài sản, cố định lãi suất trong 12–48 tháng, và dự phòng cho rủi ro mất việc. “Ban đầu có thể chọn căn hộ nhỏ, sau này nâng cấp khi thu nhập tăng – vừa an toàn, vừa linh hoạt,” ông gợi ý.
“Siết tín dụng” không phải để “chặn thị trường”, mà để “lọc thị trường” – hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ. Để đạt được điều đó, cần đồng bộ hóa dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở và tăng cung nhà ở xã hội. Quan trọng hơn, mọi chính sách phải lấy người dân – người mua nhà thật – làm trung tâm.
Khi hệ thống ngân hàng, Nhà nước và người dân cùng chia sẻ trách nhiệm, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vận hành minh bạch, bền vững hơn – và giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ sẽ không còn là giấc mơ xa vời.
Trước đó, chuyên trang An Ninh Tiền Tệ cũng đăng tải bài viết với tiêu đề "Bất động sản "nóng" với loạt chính sách mới được đề xuất". Nội dung như sau:
Siết vay mua từ bất động sản thứ 2 sẽ khó giảm được giá nhà
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Cơ quan này kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên (trừ nhà xã hội).
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), cho rằng nếu được thông qua thì đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, bỏ hoang bất động sản.
Song, vay ngân hàng hiện vẫn là cách thức được rất nhiều người sử dụng để huy động vốn khi mua nhà. Do đó, việc siết tín dụng với người mua nhà thứ 2 trở đi sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến sức mua trên thị trường chung, tình hình tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư sẽ trở nên khó khăn hơn.
Mặt khác, đề xuất cũng chưa hợp lý với mọi trường hợp trong thực tế. Đơn cử như việc có những người cần mua 2 căn nhà cho 2 con để sử dụng, họ không mua nhằm mục đích đầu cơ bất động sản thì cũng không nên bị siết hạn mức cho vay.
"Chính sách cần quy định cụ thể hơn, theo hướng xác định rõ mục đích mua của từng trường hợp rồi mới xem xét áp dụng hạn mức cho vay tối đa 50% giá nhà khi mua căn thứ 2, hay tối đa 30% khi mua căn thứ 3 trở đi. Chẳng hạn nếu mua xong để bỏ hoang thì mới nên hạn chế”, ông Hiệp nói.
Theo ông Hiệp, nhìn chung, việc siết cho vay như thế này mới chỉ là giải pháp hỗ trợ giảm một phần tình trạng đầu cơ của thị trường bất động sản chứ chưa thể ngăn chặn tuyệt đối. Bên cạnh đó, cũng chưa tác động được nhiều tới mục tiêu cuối cùng là hạ giá nhà. Muốn làm được điều đó, tôi nghĩ cần nhìn thẳng vào 2 nguyên nhân gốc rễ là bài toán cung - cầu và vấn đề định giá đất.
Theo ông, tùy từng giai đoạn mà áp dụng chính sách phù hợp, lúc này thị trường vẫn đang cần được tạo điều kiện để phát triển hơn nữa. Hiện cung không đủ cầu thì vẫn nên khuyến khích cho vay hơn là siết chặt.
Việc hạn chế sức mua sẽ khiến doanh nghiệp đối mặt với thách thức gay go. Bởi thực tế, rất nhiều người mua nhà vẫn phải trông chờ vào vốn vay ngân hàng, bản thân các chủ đầu tư cũng phải tìm nhiều biện pháp để hỗ trợ lãi suất, tạo điều kiện cho khách hàng vay mua nhà, từ đó mới bán được hàng. Nếu siết tín dụng mà không có quy định cụ thể thì sẽ rất khó cho doanh nghiệp. Chỉ khi nguồn cung được cải thiện, đạt mức cân đối với lực cầu cân đối thì mới nên tính đến chuyện hạn chế sức mua.
Giao dịch đưa lên sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để chống đầu cơ
Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính - Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ 2 của Ban Chỉ đạo, tập trung thảo luận về phát triển đột phá nhà ở xã hội.
Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường. Đồng thời, cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt.
Thủ tướng yêu cầu tiếp tục hoàn thiện về công nghệ, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, quy định liên quan quản lý, giám sát hoạt động môi giới, vận hành sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng yêu cầu thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý…
Nói về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, việc này mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tiến trình minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt. Việc thành lập sàn giao dịch có một mục đích rất quan trọng là đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường bất động sản, bao gồm cả khía cạnh quản lý nhà nước (cấp giấy chứng nhận, chuyển đổi giấy tờ) và khía cạnh sản phẩm của các nhà đầu tư.
Theo ông Đính, sàn giao dịch sẽ giúp rút ngắn thời gian thủ tục, không giống như sàn giao dịch bất động sản thông thường. Khi các giao dịch đều được thực hiện thông qua hệ thống điện tử, mọi hoạt động kê khai, thanh toán, nộp thuế sẽ được ghi nhận, truy xuất rõ ràng, góp phần giảm thiểu tình trạng khai giá thấp để trốn thuế, chống thất thu ngân sách nhà nước.
Khi cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ còn là công cụ quan trọng để các cơ quan thanh tra, kiểm tra và các ngành liên quan theo dõi, giám sát biến động thị trường, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm, đặc biệt là trong các hoạt động đầu cơ, thao túng giá, hoặc lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi từ đất đai.
Theo ông Đính, việc quản lý tập trung và liên thông dữ liệu sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân tham gia thị trường, đảm bảo mọi giao dịch được kiểm soát,...
